Lokáció, lokáció, lokáció – néhány éve, a boldog békeidőkben még ezt válaszolta több szakértő is arra, hogy mitől függ a lakás­ár-emelkedés üteme, mi határozza meg a kereslet nagyságát. Rezsi, rezsi, rezsi – ez lett belőle mára. Három év alatt másodszor áll feje tetejére a piac, alakul át pillanatok alatt, hogy mire lőnek a vevők, mihez kell alkalmazkodjanak az eladók. Ebben a helyzetben kellene jó döntést hoznia annak, aki lakástulajdonosként a megélhetéséért küzdve menekül az energiaválság elől, illetve annak is, aki az inflációtól próbálja óvni a megtakarítását, és értékőrző befektetésért kacsint az ingatlanpiac felé.

Padlófék
Még csak négy hónapja annak, hogy Túl a csúcson címmel terjedelmes írásban foglalkoztunk a lakáspiaci trendekkel és kilátásokkal (Forbes, 2022/06). Akkor az apropót egyrészt az adta, hogy az év első felében a piaci szereplőket is meglepő mértékben lőttek ki újra felfelé az árak, miközben már ténykérdéssé vált az infláció, vele együtt pedig a hitelkamatok elszállása, vagyis brutálisan megdrágult, illetve kis jövedelműeknek lényegében ellehetetlenült a lakásvétel finanszírozása. Már ez önmagában előrevetítette a padlófékezést, lényegében minden megkérdezett szakértő arra számított, hogy a tranzakciószám visszaesik, a vélemények csak abban tértek el, hogy ez átragad-e az árakra is. A konszenzus nagyjából az volt, hogy nagy átlagban stagnálásba, illetve kis, bőven infláció alatti emelkedésbe fékezhet a piac.

Azóta azonban történt néhány alapvető változás. Az infláció a májusi várakozásokhoz képest sokkal nagyobb lesz, sokkal lassabban fut le, és sokkal később tetőzik. Az energiaárak tovább emelkedtek, és a mostani előrejelzések szerint a tavasszal vártnál sokkal tovább maradnak nagyon magasak, mert az orosz gáz kiesését Európa csak több év alatt tudja más forrásokból pótolni, és akkor is a korábbinál sokkal drágábban.

A magát az elmúlt évtizedekben kóros gázimportfüggőségbe navigáló Magyarország itt áll gatyára vetkezve a gigantikus energiaimport-számlájával, a kormány pedig amikor érzékelte, hogy ezt már nem bírja el a költségvetés, a fizetnivaló tekintélyes részét áttolta a lakosságra. Ez volt a „rezsicsökkentés-csökkentés” júniusi bejelentése, augusztustól csak az átlagfogyasztásig kedvezményes a lakossági áram- és gázfogyasztás, felette a világpiaci ár ketyeg. Emiatt több százezer háztartás rezsije nő most ősszel nagy mértékben, akár a többszörösére.

A további lakáspiaci trend latolgatásához érdemes átnézni a piac első reakcióit, a legfrissebb makrovárakozásokat, illetve a befektetési alternatívák kilátásait. Kezdve a piaci reakcióval, a lakásárindexek kicsit lemaradva mutatják a múltat, most viszont nagyon gyorsan zajlanak az események, a legfrissebb havi helyzetképre és a keresési információkra érdemes fókuszálni. A Duna House augusztusi tranzakciószám-becslése azt mutatja, amit a szakértők tavasszal vártak: egyértelmű visszaesést.

Júliusban a szokásosnál jobban leállt a piac, és az általában már felfelé tartó augusztusban is gyenge volt az aktivitás, az előző év augusztusához képest tizennégy százalékkal kevesebb lakás cserélhetett gazdát. A DH-nál úgy fogalmaznak, hogy a rezsiköltségek változása elsődlegesen a keresleti oldalon jelentkezett azonnal, a kínálatban a következő hónapokban, a fűtési szezon első közüzemi számláinak megérkezése után várható jelentősebb hatás. Tehát majd amikor az emberek nemcsak számolgatják, hanem a saját szemükkel is látják, hogy mennyire ugrott fel a rezsiköltség, akkor kerülhet eladósorba számottevő mennyiségű ingatlan.

Arról, hogy hányan keresnek és kínálnak lakásokat, az Ingatlan.com tudja a legpontosabb adatokat szolgáltatni. Ezek szerint augusztusban az előző évinél hét százalékkal több ingatlaneladásról szóló hirdetést adtak fel, a kereslet pedig három százalékkal csökkent. Az ezer lakásra vetített érdeklődések száma nyolc százalékkal esett vissza. Az Ingatlan.com elemzése szerint lakáspiaci trendfordulót vetít előre, hogy a közepes állapotú lakásoknál az eladásról szóló hirdetések száma átlag felett nőtt, míg az újszerű és a felújított, energiahatékony ingatlanok esetében átlag alatti a növekmény.

A gáz egyszeriben mumus lett
Sokatmondó az is, hogy látványosan megugrott az olyan keresések száma, amelyeket a fűtési módra fókuszálva indítottak. A gáz egyszeriben mumus lett, a kazános, cirkós vagy konvektoros fűtéssel rendelkező ­házakra 26–42 százalékkal kevesebben kerestek, mint az előző hat hónap átlagában, a gázos lakásoknál pedig 9–21 százalék a visszaesés. A hőszivattyús megoldás természetesen menő lett, az ilyen fűtési rendszerrel működő házakra több mint húsz százalékkal nőttek a keresések. Érdekes a távfűtés helyzete, amire egyelőre stagnálnak a keresések, nem lehet tudni, hogy a távfűtés árát mikor és hogyan növelik majd.

A DH havi jelentései alapján az elmúlt hónapok egyértelmű és fontos trendje az is, hogy a vásárlók között csökken a nagyobb lakásba költözők és első lakást vásárlók aránya, és nő a befektetési céllal vásárlóké, közben viszont a befektetők által egy lakásra költött összeg is látványosan apad. A közeljövő trendje tehát jórészt azon múlik, hogy a befektetési céllal vásárlók merre mozgatják a pénzüket.

A rezsiválságban tekintélyes havi kiadásnövekedéssel szembesülő lakástulajdonosok előtt alapvetően két lehetőség áll, ha nem akarják, vagy nem tudják vállalni a hirtelen nyakukba szakadó plusz költséget. Vagy valahogy javítják a lakásuk energiahatékonyságát, vagy kisebb rezsijű lakásba költöznek. A felújítás azonban nem mindenkinek opció. Sokan nem tudják finanszírozni, és sokszor maga az ingatlan nem alkalmas rá, hogy komoly hatékonyságnöveléssel kecsegtető munkálatokat végezzenek rajta.

Emiatt biztosra vehető, hogy a magas rezsijű lakások kínálata nőni fog, csak ennek a mértéke kérdéses. A lakást kereső befektetői oldal ugyanakkor nyilván nem ezekre az ingatlanokra ugrik rá. Meg igazából más se nagyon, nemigen vannak érvek a piac kettészakadása ellen. Az olcsón fenntartható lakás vonzó marad, ahol viszont elszáll a rezsi, arra szinte biztosan csak jelentős diszkont mellett lesz kereslet. A lakást keresők első kérdése már ma is az, hogy belefér-e az ingatlan a rezsicsökkentett keretbe, az eladók felkészülhetnek rá, hogy az első tárgyaláson a köszönés után azonnal a rezsiszámlák bemutatását kérik a vevőjelöltek.

A befektetők természetesen a piac azon szegmenseit keresik, amelyek tartósan keresletiek maradhatnak. Baromira nem fér bele nekik az, hogy csökkenjenek az árak, márpedig csak kevés helyen van esély további, inflációt közelítő áremelkedésre. Közhely, hogy a magas infláció a reáleszközöknek kedvez, ilyenkor nő az ingatlanbefektetések vonzereje, sokan ennyi általánosság alapján jönnek is a piacra. Csakhogy aki komolyabban számol, mást lát. Az elmúlt évek kimagasló áremelkedése nyomán a csúcson lehet beszállni, a bérleti díjak pedig inkább lefelé mozdulhatnak, amikor recesszió, negatívba hulló reálbérek, növekvő munkanélküliség áll előttünk. Tehát a befektetők nagy része várhatóan arra a szűk részére lő majd a piacnak, ahol tarthatják magukat az árak, és biztosan ki is lehet adni jó áron az ingatlant.

A covid okozta fejre állásban az elkülönülés lett menő, a tágas, lehetőleg teraszos, erkélyes lakások lettek népszerűek, erőre kapott a vidékre, nagyobba költözés. Akkor a reálbérek csak időlegesen estek vissza, és az olcsó finanszírozás is megmaradt. Most reálbércsökkenésbe váltunk, és kampó a hiteleknek, plusz kiesett a finanszírozható körből a katából távozni kényszerülők nagy része. Most például az áll fejre, aki falusi csokból vett meg egy kádárkockát, és nem győzi majd befűteni.

Az ideális lakás most új, újszerű vagy felújított, energiahatékony, a közepesnél kisebb és lehetőleg téglaépítésű. Lokáció alapján Budapest belvárosa és az egyetemi városok a legvonzóbbak, kiemelkedik Debrecen, ahol az új autóakkugyár által teremtett munkahelyek is tartósan fenntarthatják a keresletet. A panel is jól pörög, gyorsan és magas áron eladható maradt máig, itt is várhatóan a rezsi alapján szelektál majd a piac. Nem sok jóra számíthatnak viszont a nagy és nem energiahatékony lakások tulajdonosai, ezeket valószínűleg csak jóval az eddig jellemző ár alatt lehet majd eladni.

Külön életet él
Egy érdekes friss várakozás, hogy a munkáltatók az eddiginél jobban fogják támogatni az otthoni munkavégzést. Az energiaválság a cégekre is óriási terhet ró, az irodák rezsije is elszáll. A vállalatoknak jobban megéri akár támogatást fizetni dolgozóiknak az otthoni munkavégzésért, mint nagy tereket fűteni-világítani. A kényszer nagy úr, eddig mereven homeoffice-ellenes cégvezetők gondolkodását is megváltoztathatja, amikor meglátnak bizonyos számokat az Excel-táblában. Ez persze nem ígérkezik jelen állás szerint tömegesnek, lakáspiaci hatása nem valószínű, hogy lesz.

Annak viszont lehet, hogy a kormány meghosszabbította a kedvezményes újlakás-áfát, tehát várhatóan nem lesz akkora a visszaesés a következő években az újlakás-fejlesztésekben, mint amire még májusban számítani lehetett. Az újlakás-szegmens lényegében külön életet él, az árat ott elsősorban nem a kereslet-kínálat, hanem a kivitelezési költségek mozgatják. Az árak az égben, de ezt még újraéledő olcsó zöldhitellel megtámogatva is csak egy szűk kör tudja megfizetni, őket szolgálják ki a fejlesztők. Viszont ha vannak új lakások, ez a vevői kör kiesik a használtpiacról, a drága újszerű lakásoknál csökkentve valamennyire a keresletet.

A keresleti oldalt még nagy mértékben befolyásoló állami támogatásokkal kapcsolatban nincs új információ. A kormány továbbra is prioritásnak tartja a családtámogatásokat, de közben pénzügyileg igen erős présbe került. Amikor minden korábbi tervét felrúgva és korábban hihetetlennek tűnő vállalásokat téve kuncsorog az uniós forrásokért, és vág vissza szinte minden komolyabb beruházást, rövid távon nem életszerű, hogy növelje a lakásvásárlási támogatásokat.
Lépett viszont olyat, ami gondolkodásra késztetheti a potenciális ingatlanbefektetőket is: megédesíti az alternatívát jelentő kockázatmentes állampapír-befektetéseket. Azzal, hogy nemcsak a megugró inflációt hosszú késéssel követő papírokat kínál, hanem olyat, ami rögtön tizenegy százalékkal indít, magasra teszi a mércét. Ezt a jelenlegi kilátások alapján elég nehéz lesz a következő években megugrani a lakáspiacon – és akkor még a lakáskiadás macerájával és kockázataival nem számoltunk.

Jellemző változások egy év alatt
(2021. augusztus– 2022. augusztus):

Vásárlás oka (Budapest):
Befektetés:
36% (2021)
41% (2022)

Nagyobba költözés:
19% (2021)
21% (2022)

Első lakás vétele:
24% (2021)
16% (2022)

Vásárlás oka (vidék):
Befektetés:
22% (2021)
31% (2022)

Nagyobba költözés:
31% (2021)
21% (2022)

Első lakás vétele:
21% (2021)
21% (2022)
Forrás: Duna House barométer

Nem szeretném az ördögöt a falra festeni, de még egy másik, számomra új aspektusát is megemlíteném az ingatlanbefektetés kérdésnek. Én az elmúlt harminc évben nem találkoztam senkivel, aki hosszú távra ingatlanba fektetett, és ne jött volna be a számítása. Aztán derült égből villámcsapásként, pár hete együtt vacsoráztam egy kijevi üzletemberrel, aki a jól jövedelmező cégeladása után majdnem minden pénzét egy odesszai luxusingatlan-fejlesztésbe fektette. Nagyon remélem, hogy rövidesen véget ér a háború, és nem fogják Odesszát is lebombázni, de tuti nem cserélnék vele.

The post Rezsi, rezsi, rezsi appeared first on Forbes.hu.