Továbbra is hektikus mozgások határozzák meg a hazai és a nemzetközi üzleti környezetet, de Mikesy Álmos, a Diófa Alapkezelő elnök-vezérigazgatója bizakodó. Ő azt mondja, a befektetési volumenek átmeneti visszaesése ellenére nem szabad temetnünk az ingatlant mint eszközt, csupán meg kell találnunk a megfelelő befektetési eszközkategóriát. Interjú.

Miként látja, a pesszimista vagy az optimista előrejelzések váltak valóra a 2023-as évvel kapcsolatban?

Egymást követően immár a negyedik olyan évben járunk, amikor a nemzetközi környezetből olyan sokkhatások érik a magyar gazdaságot, amelyek minden előzetes üzleti tervet felülírnak. Az idei évben mindez egy elhúzódó lassulásban öltött testet, noha bizakodásra ad okot, hogy a piaci várakozások szerint lassan elkezdhetünk újra növekedési pályára állni.

Természetesen a befektetői részpiacokon sem egyforma a helyzet. Csak hogy egyetlen kivételt említsek, miközben az európai piacok szenvedtek, az amerikai részvénypiacok tovább tudtak emelkedni az idei év második negyedéve során. Persze ennek is megvolt az oka, a piacok jó teljesítményét leginkább a fejlett piaci jegybankok szigorodó monetáris politikájának várható befejeződése, az AI-jal kapcsolatos pozitív fejlemények és a befektetői szentiment további javulása okozta.

Mi a helyzet az ingatlanbefektetések területén?

Az ingatlanbefektetési szakemberek többsége vélhetőleg nem a legsikeresebb éveként fog visszaemlékezni 2023-ra, noha idehaza az első negyedévben tapasztalt alacsony befektetési volumenhez képest a második negyedévben már mérsékelt növekedés látszott a piacon. Ezzel együtt az év első felében mért 210 millió EUR befektetési volumen 63%-kal kevesebb, mint a tavalyi év első felében elért tranzakciók összértéke, van tehát honnan feljönni.

Fontos azonban, hogy a most zajló gazdasági folyamatok nyertesei vélhetőleg ismét azok közül fognak kikerülni, akik lehetőségként tekintenek a kihívásokra. Az ingatlanbefektetésekre pedig különösen igaz az az örökérvényű kijelentés, hogy hosszú távú műfaj, és szélesebb időtávon tekintve értékálló, sőt értéknövelő tud maradni.

Gondolja, hogy vissza tud kapaszkodni a piac? Nem kell egy, a 2008-as válsághoz hasonlóan hosszú krízisre készülnünk?

Ha visszatekintünk az elmúlt évtizedre, azt látjuk, hogy a 2012-es rekordalacsony volument követően szinte minden évben növekedni tudott az ingatlanbefektetések piaca, és ugyanezt a mintázatot láttuk a 2020-as világjárványt követő időszakban is egészen addig, amíg nem érkezett meg a következő külső sokk, az orosz─ukrán háború formájában. A képlet egyértelmű, a befektetési volumenek átmeneti visszaesése ellenére nem szabad temetnünk az ingatlant mint eszközt, csupán meg kell találnunk a megfelelő befektetési eszközkategóriát. Az ingatlanok piaca egy nagyon tág gyűjtőfogalom, rengeteg különböző faktortól függ, hogy egy adott időszakban az ipari ingatlanok, az irodaházak, vagy a kiskereskedelmi ingatlanbefektetések kínálnak jobb befektetési lehetőséget. Ilyen faktor lehet például a gazdaság konjunkturális helyzete, a finanszírozási és a jogszabályi környezet, vagy akár olyan egyéb külső tényezők, mint amit a koronavírus pandémia alatt az e-kereskedelem és home office térnyerése jelentett. A magunk részéről ingatlanalapjaink portfóliójának összeállításához folyamatosan monitorozzuk, hol tart éppen a piac, így a megfelelő döntéseket tudjuk meghozni az eredmények növeléséhez, ami a befektetők oldalán hozam formájában válik kézzelfoghatóvá.

Általánosságban elmondható, hogy a hét közbeni távmunka vagy home office középtávon kihat az irodaházak bérbeadottságára. Szintén jelentős hatást gyakorolnak a különböző ESG-hez köthető célok, mint a például már alapvetőnek tekinthető zöld minősítések megléte, de immáron ide tartozik az energiatudatos, okos és felhasználóbarát működés is. Némileg leegyszerűsítve, minél nyugatabbra utazunk Európában, ezek a hatások egyre erősebben jelentkeznek, de emellett persze megmaradtak a lokális tényezők is, mint például az ingaltan elhelyezkedése országon és településen belül.

Milyen hatással lesz a piacok megtorpanása az elmúlt néhány években oly sokszor emlegetett ESG-törekvésekre?

Pont a fenntarthatóság és az ehhez kapcsolódó kérdések azok, amelyek biztosan nem fognak eltűnni az életünkből, hiszen a körülöttünk zajló változások csak még jobban ráirányítják a figyelmünket arra, hogy milyen irányban kell cselekednünk, hogy valódi változást érjünk el. Emellett azonban úgy vélem, hogy az ESG-befektetések szempontrendszere egyelőre nagyon rugalmas, nem kiforrott. A vállalatok által saját maguknak meghatározott elvárásokkal és mérföldkövekkel tűzdelt rendszer. Meggyőződésem, hogy egy általános, objektív kritériumrendszer kialakítása előnyös lenne az egész piac számára, ezzel segítséget nyújtva a befektetőknek abban, hogy tisztán lássanak, hol-milyen számok rejtőznek a zöld szín mögött.

Miként tudja a Diófa ezeket turbulens változásokat lekövetni, és milyen kihívások elé állít mindez egy alig fél éve kinevezett vezetőt?

Nincs okunk a panaszra, úgyis mondhatnám, köszönjük szépen, jól vagyunk. Befektetési alapkezelőként a teljesítményünk elég jól mérhető, és aligha van beszédesebb szám annál, mintsem, hogy a Diófa által kezelt vagyon értéke az év végére várhatóan meg fogja haladni a 800 milliárd forintot. Ez több mint 25 százalékos bővülést jelent a 2022 végi értékhez képest, és duplázást a 2020 végén mért értékhez képest.

De hogy más oldalról közelítsem meg a kérdést, ingatlanportfóliónk ma már eléri a 310 ezer négyzetmétert, amelyet jelenleg is 95 százalékos bérbeadottság mellett üzemeltetünk. Az ingatlanportfólió diverzifikációja a jövőben is kiemelt stratégiai cél lesz, és elmondhatom, hogy a klasszikus ingatlanmix mellett alternatív lehetőségeket (pl. napelemparkok) is vizsgálunk, valamint az ország határait túllépve a földrajzi diverzifikációban is előre szeretnénk lépni.

Vezetőként pedig azt tudom mondani, hogy mindezt nem tudtuk volna elérni, ha nincs mellettem egy olyan szakmai stáb, amelynek kulcsszerepe volt és van abban, hogy ebben az ütemben tudjuk a kezelt vagyon állományát bővíteni. Mindezt úgy, hogy nekünk nem áll rendelkezésünkre olyan saját fióki hálózat, amelyen keresztül közvetlenül meg tudjuk szólítani a lakossági és a kisebb intézményi ügyfeleket.

Kicsit a startupokra hajaz a működésük.

Valóban mutatunk ilyen vonásokat, ami a költséghatékony működési modellt, a rugalmasságot, a nagyfokú alkalmazkodóképességet és a szakmai lelkesedés meglétét illeti. Minden más azonban az erős szakértői gárdára és a professzionális üzletmenetre vetíthető vissza, ebben mi nem ismerünk kompromisszumot.

A konkrétumok nyelvére fordítva, mely termékeiknek köszönhető ez a siker?

A legnagyobb sikertörténetünk egyértelműen, hogy a Magyar Posta Takarék Ingatlanalap, hazánk harmadik legnagyobb ingatlanalapjának közkedvelt „A” sorozata, melyben több mint 35 ezer lakossági befektető tartja a pénzét, a kiugró kereslet hatására nemrég elérte az MNB által meghatározott forgalmazási maximumát. A célunk most az, hogy a befektetőink figyelmét felhívjuk a termék hosszabb visszaváltású sorozatára is, amely a visszaváltási időtartama miatt alacsonyabb díjterheléssel jár, ezért a befektetők számára az „A” sorozatnál nagyobb hozamot kínál.

A gyorsan változó környezet ellenére nagyon jó eredményeket ért el a WM-1 befektetési részalapunk, mely az első félév végén ismét az első helyen végzett a hároméves hozamokból számolt Sharpe-mutatók listáján. Ez a mutató segít kifejezni az egységnyi kockázatra jutó többlethozamot, lényegében tehát azt, hogy az alap teljesítményében mekkora szerepet játszott az alapkezelő szakmaisága.

A termék egységnyi szórásra vetítve több mint 2 egységnyi többlethozamot hozott a befektetőinek. Nagyon büszke vagyok a Prémium vagyonkezelési üzletágunkra is, hiszen egyéves időtávon a hazai prémium banki piacon a második legnagyobb növekedést tudták elérni mind ügyfélszámban, mind vagyonvolumenben, mindezt független, diszkrecionális vagyonkezelőként, relatíve alacsony bázis ellenére.

Ezek szerint maradt még kihívás a jövőre nézve is. De hogy hozható összhangba mindez egy menedzser privát életcéljaival. Létezik a sokak által áhított munka-magánélet egyensúly?

Kétségkívül van létjogosultsága a kérdésnek, hiszen a feleségemen túl három kislányom vár odahaza minden munkanap végén. A Diófa Alapkezelő egy komplex vállalat, működésének finomhangolása és az új irányok kijelölése, valamint a céljaink elérését lehetővé tevő belső változások végrehajtása természetesen az átlagosnál nagyobb terhet jelentenek. Különösen a kezdeti időszakra volt ez igaz, a kinevezésemet követő első hónapokra. Azonban rendkívül motiváló, hogy látszik, a befektetett munka meghozza a gyümölcsét. A Diófa Alapkezelő előtt nyitva áll a további dinamikus fejlődés lehetősége, szerintem a fenti eredmények is mutatják, hogy csapatunkat nagyszerű szakértők alkotják, akik velem együtt maximális elkötelezettséggel dolgoznak, miközben a vállalati policy-nk fontos célja, hogy családbarát munkakörnyezetet alakítsunk ki minden munkatársunk számára.

The post Befektetés 2023: lehetőség a kihívásokban appeared first on Forbes.hu.