A második Forbes Money Summiton Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője, Sándorfi Balázs a Bankmonitor ügyvezető-alapítója és Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője beszélt a magyar ingatlanpiac trendjeiről, a várható változásokról.

Befékezett a magyar ingatlanpiac, de jelentős eltérések mutatkoznak a használt és az új ingatlanok között. A készpénzes lakásvásárlásnál biztos az alkuelőny, de az otthonteremtési célú ingatlanvásárlásra is tippeket kaphattunk a szakértőktől.

+ 15 kép a galériában + 15 kép a galériában Forbes Money Summit – Ingatlan. Fotók: Fekete Csaba (18 kép)

Elválik a használt és az új lakások piaca

A használt piac erőteljesen kezd elválni a új lakások piacától. Az újak piacán a kiinduló árat a költségvetési számok, a telekár, a kivitelezés, a banki finanszírozás irányítja, ebből a beruházó csak a nyeresége terhére tud csökkenteni. Az új lakások piacán az árakat a hiedelmek és egyéb vélemények is befolyásolják. Az, hogy az eladó hogyan értékeli a piacot, milyen nyomás van rajta.

A tranzakciók száma már most jelentősen csökkent, nagyjából a felére esett vissza, a következő években tovább csökkenhet – fejtette ki Balla Ákos.

Balogh László szerint évente 100-110 ezer eladás történik, melyből 4-5 ezer az új lakások száma – itt elsősorban a társasházi lakásokról van szó. Ez a szegmens tehát elhanyagolható része az ingatlanpiaci forgalomnak. Fontos tényező, hogy ezt a kevés vásárlót, akik kifizetik az árakat, meg kell találniuk a beruházóknak. Hosszú távon mindig jó befektetés az ingatlan.

Japánban még mindig 20 százalékkal vannak lejjebb az árak, 2010-hez viszonyítva a görög lakáspiac 15 százalékkal, az olasz 5 százalékkal van lejjebb – fejtette ki Sándorfi Balázs.

„A kis a kis magyar unortodoxia viszont elég szépen megfűszerezte chillivel a piacot”

– emelkedés indult.

A Bankmonitor ügyvezető alapítója elmondta azt is, legtöbbször egyetért azzal, hogy az ingatlanvétel jó befektetés, de az eddig történtek elvezethetik Magyarországot egy olyan mederbe, ahol hosszútávon lapos tud lenni az árgörbe. Nem számít tizenkét hónapon belül  masszív árcsökkenésre, de több tényező eredményeként jópár éves stagnálás következhet be  a piacon.

Cash is king

Az MNB statisztikái szerint a lakáspiaci forgalom a hitelfinanszírozottak esetében esett vissza, a készpénzes adásvételeké csak 10-20 százalékkal. Aki vevőként készpénzzel érkezik, az nagy összegeket tud alkudni. Ez is indokolja a nagy árkülönbségeket – véli Balogh László.

És hogy mennyit lehet alkudni? Átlagosan 6-7 százalék körül van az alkuk aránya. Akinek viszont muszáj eladnia ingatlant újabb ingatlan vásárlásának hitelezéséhez vagy egyéb okból, az bele fog menni az alkukba. Ilyen esetekben 15-20 százaléknyi sem kizárt Balogh László szerint.

Rendetlenség van a fejekben az árazás tekintetében Fotó: Fekete Csaba

Az árazásról

Egy, a szakértők szerint „kétes állapotú ingatlant” nézhettünk meg a kivetítőn, amire ők akár 40 millióval is olcsóbb értéket becsültek meg, mint ami a kivetített hirdetésben szerepelt.

„A 30-40 százalékos különbséget az edukálatlanság, az információkkal való hanyag gazdálkodás okozza. Jelentős rendetlenség van az emberek fejében az árakról, amit az információdömping, a hamis PR-cikkek és a kormány kommunikációja is táplál. Az ebben a világban nem jártas ember nehezen igazodik ki” – mondta Balogh László.

Most vennék

Sándorfi Balázs befektetésként nem most venne lakást, de úgy fogalmazott: ha a családnak nem lenne hol élni és lakás kellene, akkor nem a következő egy évben, hanem a következő hónapban venne. „Hatalmas változások előtt állunk a támogatások tekintetében” – mondta.

Balla Ákos is romló támogatási lehetőségekre számít.

„Biztos lesznek elérhető támogatások, de nem biztos, hogy ezeket nagy számban akarják igénybe venni.”

A hazai lakáspiaci tranzakciók 70-80 százaléka saját részre vásárolt ingatlanok adásvétele, nem befektetési célú. Ez azt is jelenti, hogy időzített bomba ketyeg a lakáspiacon. Az elmúlt 1-1,5 évben ki tudja, hány tízezer tranzakciót halasztottak el és hány ötfős család szorongott 60 négyzetmétere arra várva, mikor alakulnak a számításaik szerint a kamatszintek és a támogatások – fejtette ki.  

A használt piac erőteljesen kezd elválni a használt lakások piacától. Balogh László a Money Summiton Fotó: Fekete Csaba

Külföldi vásárló + nagy pénz: illúzió

Az ingatlanközvetítők gyakran azt sugallják, hogy a külföldi érdeklődő több pénzt jelent. Pedig a külföldi befektető is hozamot, eredményt, olcsó lakást akar. Tudja, mi van a piacon, számít neki az ár.

A nem befektetési célú külföldi vásárlók többsége több tíz éve él Magyarországon, csak épp nem rendelkezik magyar útlevéllel. Ők is ismerik a piacot.

Balázs hozzátette: csökkentek a kamatok, de most egy rövid időre elértük az alját. Ha valaki arra vár, hogy érdemben olcsóbbak legyenek a kamatok, az ne a következő fél évben számítson arra, hogy ez meg fog történni.

The post Ingatlan: mekkora az alkupozíciója a vevőknek és merre tart a piac? appeared first on Forbes.hu.